מס שבח

מס שבח, כשמו כן הוא מוטל על השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. השבח ערכו הוא ההפרש שבין שווי המכירה של הנכס ובין השווי ברכישתו בניכוי הוצאות המותרות אשר התהוו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו.

מס השבח מוטל על המוכר כשיעור אחוז מס שבח משתנה בהתאם למועד הרכישה,מועד המכירה וזהות המוכר. על הרוכש מקרקעין יוטל מס רכישה כאחוז ממחיר רכישת הדירה.

במכירת מקרקעין על ידי חברה (חבר בני אדם) השבח יהיה חייב בשיעור מס חברות.

במכירת מקרקעין על ידי יחיד, יהא חייב השבח בשיעור מס, בהתאם לסוג הנכס ומועד רכישת הנכס.

חישוב מס שבח, (מתוך עלון 'דע את זכויתך' של רשות המיסים)–

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין וכי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין חלה על המוכר.

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר.

גובה המקדמה נקבע כדלהלן:

15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6/11/2001

7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא 7/11/2001 ואילך

מועד תשלום המקדמה – לאחר העברת מעל 40% מהתמורה למוכר.

המקדמה לא תחול על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה או על עסקה שאינה כולה במזומן.

כאמור הוראות המקדמה עשויות להשתנות החל מיום 1.3.2014

בחוק קיימים פטורים מוחלטים ממס השבח, פטורים המהווים דחיית מס עד למועד מכירה עתידית והקלות בחישוב המס לתשלום.

במכירת מקרקעין על ידי חברה ( חבר בני אדם ), השבח יהיה חייב בשיעור מס חברות. להלן שיעור מס החברות:

שנת 2013          – 25%

שנת 2014 ואילך –  26.5%

במכירת מקרקעין על ידי יחיד, יהא חייב השבח בשיעור מס, בהתאם לסוג הנכס ומועד רכישת הנכס כמפורט להלן:

1. שבח ממכירת זכות במקרקעין בידי יחיד יהא חייב בשיעור מס שבח של 25% אולם שיעור מס שבח עשוי להשתנות בהתאם לתקופת הרכישה של הנכס, באופן לינארי במשך החזקת הנכס כמפורט להלן:

מיום רכישת הכנס ועד 7 בנובמבר 2001, יחול שיעור מס שולי

מיום 7 בנובמבר 2001 ועד 31 בדצמבר 2011 יחול שיעור מס שבח של 20%

מיום 1 בינואר 2012 ועד ליום מכירת הנכס יחול שיעור מס שבח של 25%

2. שבח בפעולה באיגוד מקרקעין יהא חייב בשיעור של 25% אולם אם היחיד היה בעל מניות מהותי באיגוד המקרקעין טרם מכירתו, יחול שיעור מס שבח של 30% על השבח.

3. במכירת "דירת מגורים מזכה" שיום רכישת הנכס חל לפני 1 בינואר 2014 יחול שיעור מס שבח כמפורט להלן באופן לינארי בהתאם לתקופת החזקת הנכס:
4. השבח הראלי שנוצר מיום רכישת הנכס ועד ליום 31 בדצמבר 2013 יהיה פטור ממס שבח.
5. השבח הראלי שנוצר מיום 1 בינואר 2014 יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25%.

4. לגבי מקרקעין שנרכשו לפני 1960 יחולו שיעורי מס היסטוריים בעת מכירת הנכס, אולם שיעור המס שבח לא יעלה על הקבוע בחוק אילולא שיעורי המס ההיסטוריים. להלן בחינת שיעורי המס ההיסטוריים. להלן שיעורי המס שבח ההיסטוריים:
5. נרכש הנכס עד לשנת 1948 יחול שיעור מס שבח של 12%
6. נרכש הנכס משנת 1949 ועד לשנת 1960 יהא שיעור המס שבח 12% בתוספת 1% בגין כל שנה מיום שנת 1949 ועד לשנת המכירה.
7. במכירת זכות במקרקעין היסטורית על ידי חברה שהכנסותיה מעסק או על ידי יחיד שקיבל את הזכות במקרקעין ההיסטורית בפירוק החברה, התווסף לשיעור המס שבח החל משנת 2005 1% לכל שנת מס ועד לשנת המכירה.
8. במכירת מקרקעין היסטורית שסעיף לעיל אינו חל עליהם התווסף למס שבח 1% לשנים 2011 ו- 2012 ובשנת 2013 ואילך 2% לכל שנה.

מוכר המקרקעין רשאי לדרוש לפרוס את השבח כאילו נבע בתקופה שאינה עולה על 4 שנים טרם מכירת המקרקעין או על תקופת הבעלות בנכס. באמצעות פריסת השבח ניתן להפחית את  חבות המס שבח החלה על השבח החייב בשיעור מס שולי, ובמקרה בהם לא נוצלו נקודות הזיכוי בידי המוכר.

הופקעה זכות במקרקעין יהא המוכר חייב במס שבח בשיעור של 50% מהשבח שהיא משתלם אילולא ההפקעה.

במכירת דירת מגורים יהא היחיד עשוי להיות פטור ממס שבח בהתאם לפטורים המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר זכות במקרקעין, או העושה פעולה באיגוד מקרקעין ימסור שומה עצמית למנהל תוך 40 ימים מיום המכירה, לפיה יפרט את סכום המס שבח, הזכאות לפטור או ההנחה לה זכאי מתשלום מס שבח. כמו כן, הרוכש זכות במקרקעין ימסור הצהרה בדבר פרטי עסקת רכישת המקרקעין. טפסים ניתן למצוא באתר של רשות המסים.

המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו.

מס שבח הוא למעשה רווח הון שנצבר כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין. בדיוק כפי שמוטלת חובה לשלם מס על רווחי הון הנצברים מהשקעות בשוק ההון, כך גם על רווחי הון מנכסי מקרקעין.

במידה ואיש מקצוע בעל ידע משפטי ערך את שומות המס שלך ולא רואה חשבון ושילמתם מס שבח, ניתן להחזיר את מס השבח וזאת על ידי:

• שימוש בפטורים, קיזוזים, הנחות ופריסות מס השבח.
• חלוקת מס השבח בין בני הזוג.
• שימוש בפטורים אישיים ונקודות זיכוי לקיזוז מס השבח.
• קיזוז הפסדים עסקיים / הון מול מס השבח.
• קיזוז מס השבח לפי המס השולי.

על מנת לקבל החזר מס שבח יש להתייעץ עם רואה חשבון בעל ניסיון מקצועי !!!

גם אתם מכרתם נכס או זכות במקרקעין? שילמת מס שבח? ייתכן ומגיע לכם החזר.

התקשרו עכשיו לבדיקה חינם. לא קיבלת – לא שילמת! 077-501-5161

ניסיוננו מלמד, כי מוכרי דירות מגורים אשר התחייבו ושילמו מס שבח, התעלמו לחלוטין במסגרת שומת המס שהוגשה על ידם מהוראות החוק המתיר לנכות הוצאות שהוציא המוכר בגין הנכס (לדוגמה: הוצאות השבחת הנכס, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת שמאי וכיו"ב) ולא בחנו את האפשרות למזער את גובה המס תוך בחינת שיקולים רלוונטיים בהתאם לגובה ההכנסות של המוכר, גובה ההוצאות, שיעור המס השולי והחבות, הפסדי הון וכיו"ב.

מה זה מס שבח?

בפתח הדברים, יצוין כי תחום דיני המס בכלל ומיסוי מקרקעין בפרט נחשבים לתחומי משפט סבוכים ביותר. לאדם מן הישוב יקשה עד מאוד להתמצא בנבכי החוק המסועף והפסיקה המגוונת בנושא מיסוי מקרקעין ומשכך מומלץ להסתייע במומחים (עו"ד, רו"ח, יועצי מס) אשר בקיאים בתחום והעוסקים בכך יום-יום דרך קבע.

מס שבח הינו מס המוטל על השבח (על הרווח) הנובע ממכירת מקרקעין (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין). מס השבח בוחן את הרווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקת מקרקעין, כלומר מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס ("שווי רכישה") לבין המחיר בו נמכר הנכס ("שווי מכירה") כאשר קביעת שומת מס שבח הינה עניין מורכב ביותר, בין היתר, בשל העובדה שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים ולפי חלוקה לפרקי זמן.

בלא מעט מן המקרים ובהתקיים תנאים כאלו ואחרים המנויים בחוק, ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח כאשר הפטור הפופולרי ביותר בקרב בעלי דירות מגורים הנו הזכאות לקבלת פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים ואולם, בנסיבות מסוימות, תוך תכנון מס לגיטימי, ייתכן והמוכר דירת מגורים, יבחר בפטור אחר המצוי בין הוראות החוק ולעיתים אף יבחר או יחויב, בין אם מרצון ובין אם לאו, להתחייב במס.